Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Содержание
  1. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
  2. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
  3. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция
  4. 1.   Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР 
  5. 2.   Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал  
  6. 3.   Согласовать сделку с органами опеки и попечительства  
  7. 4.   Пройти государственную регистрацию                                                        
  8. 5.   Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения
  9. Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
  10. Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе
  11. Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: как можно сделать, без выделения долей, при разводе
  12. Продажа ипотечной квартиры и доли детей в ней
  13. Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей
  14. Продажа через закрытие ипотеки
  15. Денежная компенсация
  16. Критерии приемлемости новой жилплощади для проживания детей
  17. Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
  18. Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
  19. Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:
  20. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
  21. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  22. Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году
  23. Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
  24. Как получить разрешение органов опеки и попечительства
  25. Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую
  26. Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу
  27. Документы
  28. Особенности, если квартира была куплена в ипотеку
  29. Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»
  30. Выделение детских долей
  31. Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
  32. Продажа ипотечной квартиры и маткапитал
  33. Нюансы сделки

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Как можно продать квартиру с маткапиталом – пошаговая инструкция. Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и как разделить такое жилье при разводе – разбираем подробности.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять целевую функцию – в данном случае, улучшать жилищные условия детей и семьи в целом.

За исполнением законов и правил в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства. Основные нормативные акты – Закон о поддержке семей с детьми №256–ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862.

Законодательство не запрещает продажу квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, которые накладывает государство. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала.

Отдельный вопрос – как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений по использованию материнской субсидии, возникают еще требования и ограничения банка. Однако и в этом случае можно продать купленную на материнский капитал квартиру, если действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1.   Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР 

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире.

Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке.

Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним.

И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.  

2.   Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал  

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.  

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома.

Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

  • в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
  • новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
  • приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
  • кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3.   Согласовать сделку с органами опеки и попечительства  

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.  

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.  

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

  • заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
  • паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
  • свидетельство о браке или о разводе;
  • свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  • договор, по которому возникло право собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
  • справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться.

Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями.

 Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно. 

4.   Пройти государственную регистрацию                                                        

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.  

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.  

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.  

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра.

Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.  

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5.   Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал. предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:  

  • договор купли-продажи,
  • выписку ЕГРН о регистрации права собственности.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

В подавляющем большинстве случаев банки не дают согласия на продажу ипотечной квартиры. Вместо этого они требуют от заемщика полного гашения ипотечного кредита, затем снимают обременение и предоставляют бывшему заемщику свободу действий. Однако не стоит думать, что легко будет найти покупателя, который согласится погасить ипотеку продавца и купить его квартиру.

Дело в том, что покупатель обычно тоже использует банковский кредит, а вот банки категорически не желают финансировать приобретение такого жилья.

Если банк покупателя заподозрит, что его клиенту пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, то потребует дополнительно предоставить документы о том, что маткапитал не использовался.

Обычно для этого берут справку в Пенсионном фонде об остатке материнского капитала.

Причина такого отношения – в высоких рисках для покупателя и для залогодержателя (в данном случае – для банка), если продавец приобретал квартиру на материнский капитал:

  1. Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, то как залог она очень проблемна – при неуплате кредита выселить детей на улицу не позволят.
  2. Если доли не были выделены или были выделены с нарушениями – сделку можно оспорить в суде. Причем срок исковой давности намного длиннее общепринятого, 3 года после достижения обделенным ребенком 18-летия. Если, например, пострадал 5-летний ребенок, то он может заявить о своих правах даже через 15-16 лет.
  3. Если в результате сделку признают недействительной, то все участники должны будут вернуться на исходные позиции – квартиру вернуть продавцу, деньги – покупателю. Покупатель будет бесконечно долго получать свои деньги от продавца, и банк пострадает вместе с ним, ведь залог тоже аннулируется. Да и средства за это время значительно обесценятся из-за инфляции.

Такие проблемы возникнут по всей цепочке перепродаж квартиры, даже если квартира уже была неоднократно продана после использования маткапитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода прав собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой. Заказать такую выписку можно из дома на сайте ЕГРН.Реестр.

Однако так ли уж невозможно продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. Главным образом, это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя. Если, например, покупатель согласится погасить остаток долга по ипотеке в рамках договора задатка и орган опеки не будет возражать, то сделка вполне может состояться.

Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе

Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

  1. Долевой характер собственности. Это значит, что нужно получить отказ других сособственников квартиры от покупки долей и договор купли-продажи оформлять нотариально.
  2. Согласование продажи с органами опеки.

На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

  • выкупить долю у бывшего супруга и остаться с детьми в той же квартире;
  • продать квартиру, деньги разделить соразмерно долям.

В последнем случае родителю с детьми достанется только часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и сразу купить новое жилье без ухудшения условий и без привлечения ипотеки вряд ли получится. Однако орган опеки может дать согласие на продажу, если детям будут выделены доли в квартирах или домах родственников.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: как можно сделать, без выделения долей, при разводе

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Квартира, приобретенная в ипотеку, может быть продана до момента погашения долга по кредиту. Однако, если часть задолженности погашена за счет средств материнского капитала, процедура продажи может осложниться.

Продажа ипотечной квартиры и доли детей в ней

Процедура реализации недвижимости, часть стоимости которой оплачена средствами маткапитала, регулируется Гражданским кодексом (в части статей 28, 36, 37, 454, 455, 456), а также федеральными законами.

Процесс продажи квартиры зависит от выделения долей в праве на недвижимость:

  • если доли выделялись, необходимо будет получить согласие в Департаменте социальной защиты на сделку;
  • если доли не выделялись, необходимо получить согласие банка на оформление собственности на детей, внести изменение в выписку из ЕГРН, а затем осуществлять продажу. При продаже квартиры без выделения долей, согласно действующей судебной практике, средства материнского капитала нужно будет вернуть в полном объеме в ПФР.

Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей

Квартира с незакрытым долгом по ипотеке менее ликвидна на рынке и продается дольше, чем квартира без обременения. Если же в квартире есть несовершеннолетние собственники, ситуация с продажей ухудшается. Это связано с нежеланием покупателей ждать оформления всех необходимых документов и проведения всех процедур:

  • получения согласия органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние;
  • получения нотариального согласия всех совершеннолетних собственников (в том числе детей);
  • получения согласия органов опеки и попечительства;
  • получения согласия от Пенсионного фонда России;
  • подбора жилья, которое устроит органы опеки, внесение аванса и регистрация права в Росреестре (продать жилье, собственником которого является ребенок, и не купить иное жилье невозможно).

Для органов опеки необходимо будет подготовить пакет документов по квартире и на детей:

  • копии удостоверения личности всех сторон сделки, в том числе копию свидетельств о рождении детей;
  • свидетельство о госрегистрации долей в праве или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Если покупатель найден и все бюрократические процедуры пройдены, можно начинать продажу. Сделка регистрируется с непосредственным участием детей:

  • дети младше 14 лет не участвуют в совершении сделки, от их имени действуют родители;
  • дети от 14 до 18 лет подписывают документы от своего имени, дополнительно подпись заверяется автографом опекуна;
  • совершеннолетние дети участвуют в сделке наравне с иными собственниками и сторонами договора.

Продажа через закрытие ипотеки

Один из самых простых способов реализации жилья – продажа покупателю, который готов оплатить всю стоимость полностью собственными средствами. Пошаговая инструкция при такой схеме будет примерно следующей:

  • оформление предварительного договора купли-продажи недвижимости;
  • передача средств задатка или аванса продавцу;
  • погашение средствами аванса остатка задолженности по кредиту;
  • получение от банка справки о закрытии договора, подача документов в ЕГРН, выделение долей на детей (если они не выделялись);
  • получение разрешения от органов соцзащиты на реализацию, поиск нового жилья;
  • заключение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
  • остаток стоимости недвижимости закладывается в ячейку в банке, на депозитный счет у нотариуса или на покрытый аккредитив в банке (если сделка совершается с использованием этого инструмента);
  • проходит регистрация договора купли-продажи;
  • после успешной регистрации средства с депозита нотариуса или из ячейки выдаются продавцу; если использовался аккредитив, то деньги переводятся на счет продавца.

Если покупатель также хочет приобрести жилье с использованием ипотеки, то важно, чтобы аванс из собственных средств покрывал остаток долга по ипотеке.

В остальном процедура такая же, только после подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса все стороны договора должны посетить банк-кредитор продавца.

После подписания договора ипотеки деньги займа вместе с остатком собственных средств покупателя (если у него есть остаток после уплаты аванса) закладываются в ячейку или на аккредитив.

Закрыть ипотеку можно и собственными средствами продавца. В этом случае схема проще: после погашения, снятия обременения и выделения долей проходит подписание договора купли-продажи, аванс зачисляется на аккредитив или кладется в ячейку. Далее регистрация проходит так же, как и продажа квартиры без маткапитала.

Денежная компенсация

Органы опеки могут дать согласие на предоставление детям денежной компенсации вместо аналогичного жилья. При этом у родителей остается обязательство по прописке ребенка в другую квартиру до момента продажи недвижимости (если он был прописан в ней). При альтернативной сделке ребенок может быть прописан в новую приобретаемую квартиру.

Сумма денежной компенсации устанавливается органами опеки. Средства должны быть зачислены на счет в банке, открытый на имя ребенка. Любое распоряжение ими возможно либо самим ребенком по достижении 18 (а в некоторых банках – 16) лет, либо родителями с разрешения органов опеки.

Критерии приемлемости новой жилплощади для проживания детей

Органы опеки обращают пристальное внимание на жилье, которое будет приобретено взамен проданной квартиры. Параметры недвижимости, которые не должны ухудшаться после купли-продажи:

  • площадь: размер доли может быть больше или таким же;
  • состояние жилья: опека не одобрит приобретение ветхого и аварийного жилья;
  • местонахождение: изменение района проживания должно быть рациональным;
  • инфраструктура: приобретение дома в вечной мерзлоте вместо квартиры в благоустроенном районе города органы попечительства не одобрят.

Из указанных выше пунктов есть исключения:

  • разрешается выделить долю в квартире ближайшего родственника, если приобрести новую жилплощадь после продажи квартиры невозможно;
  • возможно уменьшение площади, если совокупный размер квартиры больше, чем продаваемая, или значительно улучшаются условия проживания.

Таким образом, существенное улучшение одного условия может компенсировать ухудшение другой характеристики жилья.

Минимальная доля несовершеннолетнего в квартире рассчитывается как его часть материнского капитала. То есть использованную сумму пособия нужно разделить на количество членов семьи. Доля в квартире не должна быть меньше, чем сумма капитала на одного члена семьи, деленная на стоимость всей квартиры.

При регистрации развода родителей возможно закрытие ипотеки долями двух родителей, разделение долга на двух заемщиков, а также рефинансирование ипотеки другими кредитами. При этом процедура регистрации доли в квартире остается неизменной.

Источник: https://Ipotechnik.pro/materinskij-kapital/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).

Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.

Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.

Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.

И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.

Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…

», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Легальный юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: